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商铺“售后包租”:危险的游戏

发布时间:2020-01-17 01:10:57

北京浙江商会副会长陈俊操作和策划过许多商业地产项目,多年来,他最痛恨的商业模式是“售后包租”。因此他经常提醒中小投资者,“现在的售后包租都在无限夸大回报,无限缩小风险,承诺回报越高、包租时间越长越要慎重考虑,保持清醒的头脑才能捏稳钱。市场风险很大,投资需要智慧。” 2011年1月4日,最高人民法院全文公布了 《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》,重点惩治非法吸引公众存款、集资诈骗等非法集资犯罪活动,解释规定,不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的,以非法占有为目的,使用诈骗方法售后包租、约定回购等方式非法吸收公众存款 “敛财”,将构成集资诈骗罪,最高可判死刑。这意味着法律对“售后包租”行为有了规范依据。陈俊对此拍手称快。“这个售后包租,对老百姓权益、对社会安定、对公信力都是很大的挑战,现在终于有具体的法律规范进行约束了”。 售后包租,是指房地产开发企业,以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式,销售商品房的行为,或是开发企业将所售商品房出售给投资者,同时与投资者签订承租协议,并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。 陈俊说:“我了解过的售后包租项目有很多个,没有一个是成功的。很多商业项目,售后包租和不包租的是在同一地段,但是境况相差很大,即使旁边别的项目生意特别红火,售后包租项目却冷冷清清。” 陈俊很早就开始关注售后包租模式。 五六年前的一天,在路过北京北三环的四通桥时,陈俊发现高速路口的电线杆上隔不远就挂着一个很有煽动力的广告:“无风险经营,回报率 00%”。陈俊心想:“不可能吧,哪有这等好事?”随后便对广告中的项目情况做了一番调查。那个项目位于北四环海淀桥附近,紧邻中关村图书城,共有11层,地下1层到第10层是商铺,4至7层是书店。开发商想以书店的消费人群来拉动其他楼层的商业。陈俊从侧面了解到,该开发商此前并没有商业地产开发经验,曾透露自己资金短缺,因此到处寻找合作伙伴,但却两度遭到了拒绝,因为合作方对其商业业态的规划和运作模式并不认可。 该项目对投资者宣称,购买商铺后,承诺十年返还租金,年回报率10%。而一位业内人士表示,“最好的商业项目市场培育期至少需要 年,一开始开发商拿什么来支撑10个点的返租率?10%年回报率对于已经成熟的商业都不容易,对于新的商业可能性更小。” 陈俊到实地查看后,发现现场一片热闹景象,许多客户正在等着签约。陈俊感到很疑惑:老百姓这么容易上当?这件事不久后被陈俊搁在脑后,但是随后,该项目的开发商老板就找到了陈俊,邀请他去谈谈。老板表示:“中关村周边有78所高校的学生,15万至20万IT业白领,还有中科院2 7个科研院所的职工、亲属、子女以及万柳地区众多高档社区居民等,周边地区的消费需求是十分旺盛的。”

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